Quanto custa passar o imóvel para o seu nome: ITBI, escritura e registro

Na hora de fechar negócio, quase todo mundo pensa no preço do imóvel e na entrada. O que costuma pegar o comprador de surpresa vem depois: para o imóvel ficar de fato no seu nome, ainda há imposto e cartório a pagar. Não é um valor pequeno, e vale colocar no orçamento desde o começo.

As três etapas

• ITBI — o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis é municipal. Em Iturama, é pago à Prefeitura, e a guia precisa estar quitada antes da escritura.
• Escritura — é o documento lavrado no Cartório de Notas que formaliza a compra e venda.
• Registro — é a anotação da escritura na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis. É só aqui que a propriedade muda de dono.

Quem não registra não é dono

Parece exagero, mas é o que diz o Código Civil (art. 1.245): a propriedade se transfere pelo registro do título no Registro de Imóveis. Enquanto a escritura não é registrada, o vendedor continua sendo o dono aos olhos da lei — e o imóvel pode ser penhorado por uma dívida dele, por exemplo.

Por isso, contrato de gaveta e escritura guardada na pasta sem registro são o começo de muita dor de cabeça. Quem compra só está protegido depois da matrícula atualizada.

ITBI: sobre qual valor?

A alíquota do ITBI é definida por lei de cada município; confirme com a Prefeitura de Iturama a que está em vigor antes de fechar a conta. A base de cálculo gerou briga por anos, porque muitas prefeituras cobravam sobre um "valor de referência" próprio. Em 2022, o Superior Tribunal de Justiça decidiu (Tema 1.113) que a base é o valor da transação declarado pelo contribuinte, e que o município não pode fixar um valor de referência de forma unilateral. A prefeitura pode questionar o valor declarado, mas precisa abrir processo para isso.

Escritura: quando o banco dispensa

A escritura pública é obrigatória para imóveis de valor acima de 30 salários mínimos (Código Civil, art. 108). A exceção mais comum é o financiamento: o contrato do banco tem força de escritura pública, então quem financia não passa pelo Cartório de Notas — o contrato vai direto para registro.

Outra regra pouco conhecida: na primeira aquisição de imóvel residencial financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação, os emolumentos de cartório têm desconto de 50% (Lei de Registros Públicos, art. 290). Vale perguntar ao banco e ao cartório se você se enquadra.

Quanto reservar

Em Minas Gerais, os valores de cartório seguem uma tabela estadual reajustada todo ano, e crescem por faixa de valor do imóvel. Somando ITBI, escritura e registro, é comum a conta ficar entre 3% e 5% do valor do imóvel — mais perto do limite de baixo em imóveis de valor maior e com financiamento, mais perto do de cima em imóveis mais baratos pagos à vista.

Numa casa de R$ 350 mil, isso significa separar algo entre R$ 10 mil e R$ 17 mil além do preço. Peça ao cartório uma simulação com o valor exato antes de assinar: ela é gratuita e evita surpresa.

Três cuidados que economizam dinheiro

• Tire a matrícula atualizada antes de pagar qualquer sinal. Ela mostra quem é o dono, se há hipoteca, penhora ou usufruto, e se a área construída está averbada.
• Construção não averbada custa depois. Se a casa tem 150 m² e a matrícula mostra só o terreno, a regularização (habite-se, CND do INSS da obra, averbação) é trabalho e dinheiro. Combine antes quem paga.
• Não deixe o registro para depois. Além do risco, o ITBI recolhido tem prazo e a escritura pode precisar de certidões novas se demorar demais.

Na dúvida sobre um imóvel específico — documentação, averbação, financiamento — fale comigo antes de assinar. É muito mais barato resolver na negociação do que depois.

As informações deste artigo são gerais e não substituem a orientação do cartório e da Prefeitura para o seu caso.