Rural
Quanto vale um alqueire no Triângulo Mineiro? Como se forma o preço da terra
A terra na nossa região está entre as mais valorizadas do país, puxada por cana, soja e pecuária. Mas "alqueire" não é uma medida só, e o preço depende de muito mais que a localização.
Todo mês alguém me pergunta "quanto está o alqueire em Iturama". A resposta certa começa com outra pergunta: qual alqueire?
Alqueire não é uma medida só
- Alqueire mineiro (ou goiano): 4,84 hectares — 48.400 m². É o que usamos aqui.
- Alqueire paulista: 2,42 hectares — a metade. É o padrão do outro lado do Rio Grande, em Ouroeste, Riolândia e toda a região de Rio Preto.
Como Iturama faz divisa com São Paulo, é comum um comprador paulista achar a fazenda "cara" e um vendedor mineiro achar a oferta "baixa" — e os dois estarem falando de medidas diferentes. Sempre confirme em hectares. A fazenda de 30 alqueires que anuncio, por exemplo, tem 145,2 hectares.
O que forma o preço
O Triângulo Mineiro e o Alto Paranaíba estão entre as regiões de terra mais valorizada do Brasil, no mesmo patamar dos grandes polos do agronegócio, puxados por cana-de-açúcar, soja, milho e pecuária. Mas dentro da região a variação é enorme. O que pesa:
- Aptidão do solo e topografia. Terra plana e mecanizável, apta para cana ou grão, vale várias vezes mais do que pasto em terreno dobrado.
- Água. Rio, córrego, represa, poço artesiano. Fazenda com 1,9 km de margem no Rio Grande tem um ativo que não se cria.
- Acesso. Quilômetros de asfalto e de terra até a porteira mudam o frete e o valor.
- Benfeitorias. Sede, casa de caseiro, currais cobertos, cercas de aroeira, energia trifásica, divisões de pasto com cocho e água. Uma fazenda montada para semiconfinamento vale mais do que a mesma terra nua.
- Proximidade de usina. Terra dentro do raio de uma usina de cana tem demanda de arrendamento — e isso sustenta preço.
- Documentação. CAR, georreferenciamento, ITR em dia, reserva legal averbada. Fazenda sem "papel" não financia e afasta o comprador grande.
De onde tirar uma referência
A Emater-MG publica anualmente a tabela de Valor da Terra Nua por município — é a base usada pela Receita para o ITR e um bom ponto de partida para saber a ordem de grandeza. Mas terra nua é só o começo: benfeitorias, maquinário e rebanho, quando entram no negócio, são avaliados à parte.
Vender uma fazenda é diferente de vender uma casa
O comprador de fazenda é, quase sempre, outro produtor — ou um investidor assessorado. Ele vai querer ver mapa, matrícula, CAR, análise de solo e a estrutura funcionando. Negócio de terra leva meses e envolve advogado dos dois lados. O papel do corretor aqui é organizar essa informação antes de anunciar, para o negócio não morrer na primeira visita.
Se você tem terra para vender ou quer comprar na região, conte sobre o imóvel ou veja as fazendas disponíveis.
Foto de capa: colheita de cana no interior paulista — Marco Aurélio Esparz… (panoramio), via Wikimedia Commons (CC BY-SA 3.0).
